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〈房產〉人口老化加速 去年全台房屋繼承移轉棟數5.91萬棟創新高 極小 | | | | 極大

內政部統計處最新公布資料顯示,去年全台房屋買賣移轉棟數為 32.6 萬棟,年增 8.76%,創近 7 年以來新高,同時,去年繼承棟數達 5 萬 9109 棟,較 2019 年增加 2.5%,創史上最高,贈與量為 4 萬 3759 棟,較 2019 年減少 0.4%,是 2016 年以來贈與首次減少。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,高齡化趨勢下,不少父母選擇將房產移轉給子女,但近年不少父母除增值稅考量外,贈與房產給子女,若日後出售得付出驚人稅負,加上提前移轉可能產生的道德風險,也是讓贈與量出現減少,繼承量仍維持成長的重要因素。

對於去年買賣移轉棟數創 6 年新高,徐佳馨指出,雖然去年底打房,但成交量依舊 32 萬棟,游資帶動的低利效應不容小覷,在雙北價高後,中南部低價區在建設與投資利多話題下促使資金迅速補位,更添柴火,才能寫下如此榮景。不過,2021 年面對政策不確定性,加上銀行貸款緊縮,成交量很難高於 2020 年,雖然價格因低利不受影響,但若政府又有大動作,可能將房市打回 30 萬大關。

在去年全台六都房屋繼承量全數增加,北市年增 2.9%、新北年增 2.2%,桃園年增 4.6%,台中增 3.5%,台南增 2.8%,高雄增 4.0%,其中桃園增幅最大,高雄增幅次之,推估為近年區域房價飆漲,帶動土增稅高,持有人選擇繼承移轉應是主因。

在贈與量上,台北年 0.4%、新北年增 1.3%,桃園市年增 1.1%、台中市年減 8.0%、台南年增 4.3%,高雄年減 2.3%,台中與高雄贈與均量減,徐佳馨指出,由於這兩年中南部房價明顯增加,帶動稅額之外,許多家長也會思考贈與現金購置不動產,避免子女因為成本取得太低,未來移轉得付出驚人稅費。

大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡表示,國人資產有八成集中在房地產,也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要,雖然繼承取得不須繳交土地增值稅,但若戶數較多,遺產稅額也會不斐,且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛,建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃,以避免產生不必要的糾紛。


觀看全文 石清煌 於 2021.01.27 發表

想買大台北捷運宅 哪裡人氣最高? 中和新蘆線這一站奪冠! 原因這3個 極小 | | | | 極大

在買房時,周邊交通建設常是民眾最大的考量點,隨著雙北市捷運路網漸趨綿密,「逐捷運而居」已是大台北民眾購屋的首選。 房仲業者根據實價登錄資料,統計出2020年雙北市捷運站周邊交易量的前五名,發現台北市第一名為中山國小店; 新北市則是以剛通車周年的環狀線幸福站拿下第一名;「買房最熱」的捷運路線則以中和新蘆線最受到購屋民眾青睞。

房市最熱銷捷運站 「中山國小站」490件居北市之冠

永慶房屋根據2020年各捷運站周邊的房市交易統計指出,中山國小站去年以交易490件成穩坐台北市冠軍,其次則是內湖站及新北投站。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,中山國小站周邊生活圈發展成熟且機能完善,又有多元的產品型態,再加上每坪平均59.7萬元的住宅均價,相對北市其他區域親民,因此頗受歡迎。

排名

捷運線

捷運站

交易件數(件)

住宅均價(萬元/坪)

1

中和新蘆線

中山國小站

490

59.7

2

文湖線

內湖站

295

60.8

3

淡水信義線

新北投站

293

40.2

4

板南線/松山新店線

西門站

285

59.9

5

中和新蘆線/松山新店線

古亭站

223

76.1

▲2020年1-10月台北市五大熱銷捷運站。(資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整)

內湖站則是因為在內科園區裡,許多高科技產業及企業總部進駐下,帶來龐大就業人口,購屋需求也隨之提升,加上周邊生活機能完善便利,也成為不少民眾的購屋首選,近期多筆高單價住宅如「雙湖匯」及「潤泰京采」等,讓每坪住宅均價推升至60.8萬元。

排名台北市捷運站周邊交易量第三位的新北投站,是因為4字頭的親民房價,吸引不少首購族在此購屋。

幸福站、蘆洲站、景安站奪新北前三名 新莊副都心脫「鬼城」陰影?

新北市捷運站周邊房市交易量的前五名,分別是環狀線的幸福站、機場線的新莊副都心站、林口站,以及中和新蘆線的蘆洲站與景安站

謝志傑分析,通車剛滿周年的環狀線幸福站奪下新北市捷運站交易量的第一名,主因是該站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊公共設施、學區、商圈資源完善,房屋價格親民,因此吸引想逐捷運而居的首購族入住。

排名

捷運線

捷運站

交易件數(件)

住宅均價(萬元/坪)

1

環狀線

幸福站

492

34.8

2

桃園機場線

新莊副都心站

418

43.3

3

桃園機場線

林口站

414

29.4

4

中和新蘆線

蘆洲站

377

36.3

5

中和新蘆線/環狀線

景安站

359

41.4

▲2020年1-10月新北市五大熱銷捷運站。(資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整)

至於過去一度被視為相對「荒涼」的新莊副都心站,近期則受惠宏匯廣場開幕,以及新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材加持,加上交通及生活機能陸續到位,吸引到不少置產客群。

不僅如此,這裡又有「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」等建案的多筆成效加持,住宅均價來到43.3萬元。

在新北市捷運沿線位居第三名的林口站,則因政府、企業重大建設相繼落實,加上機場捷運通車帶來的交通便利,讓當地商業與生活機能愈加完善。在眾多題材的逐步到位,加上「2」字頭超甜房價,自然吸引首購及置產族群的進駐。

4站上榜成交排行榜 購屋族為何首選「中和新蘆線」?

綜觀雙北市入榜的捷運路線,謝志傑指出,今年雙北市熱銷捷運站中,捷運中和新蘆線共有4個站點上榜,包括中山國小站、古亭站、蘆洲站及景安站,可說是大台北買氣最夯捷運線。

主因在於,中和新蘆線橫跨台北市、中和、新莊、三重與蘆洲,行經路線皆為人口密集區,多數站點周邊生活機能成熟、工作機會多,且房價從「3字頭」到「7字頭」都有,具有多樣性的選擇,也因此成為民眾熱門購屋捷運線。

若從雙北捷運站觀察,有西門站、古亭站與景安站上榜,因周邊生活圈發展完善加上捷運轉乘的優勢,南來北往交通相當便利,只要價格合理,民眾在周邊購屋意願相當高。

因此,有購屋需求的民眾,不妨趁著利率低檔的時期,前往捷運站周邊尋屋、看屋,多布局留意,選購符合需求的房屋,購得理想的捷運好宅。

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觀看全文 石清煌 於 2021.01.20 發表

〈房產〉全台房貸去年增 貸款人集中30-49歲占比高達6成 極小 | | | | 極大

2020 年房貸利率探低、房市交易量升,依據聯徵中心資料統計全國各年齡層房貸數據,2020 年前三季跟 2019 年同期相比,全國各年齡層的房貸件數年增幅都超過 12%,其中貸款人年齡 30-49 歲為購屋主力,占比 6 成。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示,高齡申請房貸並不容易,通常需有力的財力資產證明,並提供連帶保證人,因此高齡貸款占比低,不過去年央行大幅降息 1 碼,且房市前景看好,不僅青壯年購屋意願提升,高齡者也思考佈局或轉換資產。

綜觀各年齡層貸款統計資料,2019 年及 2020 年房貸大宗皆為 30-39 歲,該年齡層也是平均貸款利率最低者,年齡層佔比第二高是 40-49 歲,連續兩年都占 30% 以上,從數據統計 30-49 歲的貸款人佔全體 60% 以上,顯示這個年齡區間是購屋主力,此外,年齡層越高則貸款成數越低、貸款利率越高,且去年首季央行降息 1 碼,各年齡層的平均貸款利率跟前年相比降低 0.17-0.19 個百分點。

郎美囡分析,30-39 歲是目前成家的主要年齡層,也是首購、自用的主力買盤,在房貸利率方面,考慮平均餘命及貸款年限,年紀越輕、風險越低,因此年齡層較低通常房貸利率也較低,至於平均貸款成數的高低除了與年紀有關外,大齡及高齡通常累積較充足的資金或資產,故未必需要高成數的貸款,去年利率有感下降,推升高資產族群的置產意願,讓大齡及高齡的房貸件數增加。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,央行在去年 12 月祭出選擇性信用管制措施,針對自然人第三戶以上貸款有 6 成限制,原意為壓制投資性買方,但實務上銀行端基於風險控管,無論第幾戶貸款成數皆出現下修趨勢,因此提醒購屋人在簽約前務必確認可貸條件及資金水位,避免因成數落差而面臨資金不足的困境。

觀看全文 石清煌 於 2021.01.18 發表

愛上霧中仙境?林口2字頭房價夯 極小 | | | | 極大

捷運就是房市票房保證?根據房仲統計,去年大台北5大熱銷捷運站,在新北市的部分,環狀線「幸福站」奪下冠軍,交易量高達492件,第二名則是機場捷運「林口站」每坪房價29.4萬元,更是5大熱銷捷運站中,最親民的站點。

根據永慶房產集團統計2020年1至10月新北市五大熱銷捷運站,依序分別為幸福站、新莊副都心站、林口站、蘆洲站及景安站。永慶房屋業管部協理謝志傑分析,幸福站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊生活機能完善,房屋價格相對親民。

加上「新莊副都心站」受惠於宏匯廣場開幕、新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材,吸引到不少置產客群,如「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」,讓住宅均價來到43.3萬元。

緊追在後的是「林口站」以414筆位居第三,隨著政府、企業重大建設相繼落實,加上最關鍵機場捷運通車帶來的交通便利性,讓當地商業與生活機能愈加完善,在眾多題材的逐步到位下,而「2字頭」超甜房價,自然吸引首購及置產族群的進駐。

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觀看全文 石清煌 於 2021.01.18 發表

台北人口創23年新低 挹注桃園房市 極小 | | | | 極大
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            <td align=觀看全文 石清煌 於 2021.01.12 發表

房市熱區搬風 中山新莊移轉數居雙北之冠 極小 | | | | 極大

房仲業者指出,雙北市、高雄市房市熱區出現變化,行政區各憑題材表現。因小宅數量較多,北市由中山區拿下移轉數冠軍。新莊區受惠大型商場開幕話題,拿下新北市第1。

中信房屋今天發布新聞稿指出,去年各都交易量前3行政區,以台北市、新北市及高雄市變化較大,行政區則是各憑題材表現。

北市以中山區買賣移轉量最大,拿下冠軍,內湖區讓位至第2,文山區則取代大安區擠進第3名。新北市第2名仍為板橋區,但原本冠軍與季軍名次對調,新莊區奪得第1,淡水區滑落至第3名。

中信房屋研展室副理張漢超分析,由於小宅當道,且北市中山區又接近市中心,因此取代內湖區成為移轉量第1。文山區因捷運環狀線規劃再度受到市場關注,加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第3名。

新北市新莊區因副都心大型商場開幕,帶動重劃區及周邊交易,順勢擠下2019年度冠軍淡水區,站上新北市全年交易量之冠。

高雄市移轉前3大行政區,前2名依序為三民區及鳳山區,左營區取代楠梓區登上第3。他指出,左營區因北高雄發展趨於成熟,吸引買方進場,取代楠梓而登上第3名寶座。

張漢超認為,各行政區交易量消長屬於常態現象,若區域人口持續成長、發展成熟與房價相對穩定,房地產交易量就具備持穩特性。

展望今年房市發展,張漢超認為,依目前經濟環境來看,房地產仍屬中性偏多格局,但疫情仍是變數,對房市前景仍應審慎以待。

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觀看全文 石清煌 於 2021.01.12 發表

三都房市熱區洗牌 文山崛起、淡水淪老三 極小 | | | | 極大

中信房屋統計去年(2020)年六都交易量前三行政區,台北市、新北市及高雄市房市熱區出現較大變化,各都交易量第一的行政區,六都中有五都突破去年表現並再度衝高。

根據六都公布轄內各行政區的建物所有權買賣移轉棟數資料統計顯示,桃園市、台中市與台南市買賣移轉前三大行政區與去年相同,但台北市、新北市及高雄市則有更換。

去年台北市買賣移轉量最大行政區,由前年第二名的中山區拿下,原本第一名的內湖區, 退至第二,文山區則取代大安區擠進第三名的寶座。

新北市前三名仍是老面孔,但原本第三與第一,名次對調,由新莊區奪得第一、淡水區滑落至第三,第二名為板橋區,高雄市買賣移轉前三大行政區的名次轉變與台北市類似,第一、第二名分別為三民區及鳳山區,兩者由前年的名次互換,並由左營區取代楠梓區登上第三。

觀察各行政區數字,除台南外,各都第一名表現均較前年為佳。中信房屋研展室副理張漢超表示,去年下半年房市交易衝大量,買賣移轉棟數逐月創高,但各都轄內行政區則是憑藉各自的題材而各自表現。

例如台北市文山區去年因捷運環狀線東環段、南環段的規劃再度受到市場關注,加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第三名。

新北市前三大交易行政區雖與前年相同,但新莊區因有副都心大型商場開張營運話題、帶動重劃區及其周邊的交易,使得交易量擠下前年第一的淡水區,站上新北市全年交易量的第一名。

至於高雄市左營區則是因北高雄發展趨於成熟,吸引買方入市、取代楠梓而登上第三名寶座。

張漢超指出,各行政區交易量消長屬於常態現象,具備區域人口持續成長、區段發展成熟、房價相對穩定等條件,房地產交易量就具持穩的特性,桃園、台中及台南即是如此。

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觀看全文 石清煌 於 2021.01.12 發表

漲定了!桃市公告土地現值平均上漲2.53% 極小 | | | | 極大

桃園市110年公告土地現值調整,全市平均公告土地現值約上漲2.53%,調幅最高的行政區為中壢區的5.15%。桃園市地政局表示,這次主要是參酌不動產市場景氣變動趨勢及考量民眾稅賦負擔能力下調整。(李明朝報導)

桃園市今年不動產成交量增加,顯示整體環境已經擺脫前幾年低迷的景氣氛圍,呈現價量齊揚態勢,在成交量方面,地政局長蔡金鐘表示,桃園市110年地價調整作業期間(108年9月2日至109年9月1日)買賣登記案件數共5.53萬件,與前期(107年9月2日至108年9月1日)4.33萬件相較,增加幅度達27%;市場成交價格受惠地方公共建設、諸多重大開發案(桃捷三心六線、中壢運動園區區段徵收、小檜溪市地重劃等)的持續推動,以及房市價格較台北市、新北市親民等利多因素下,北部區域民眾看好未來的發展潛力。

明年桃園市公告土地現值平均調幅約為2.53%,蔡金鐘表示,各行政區公告土地現值平均調整幅度則介於0.07%至5.15%之間。調幅最高之行政區為中壢區(5.15%),主要是中壢運動公園區段徵收開發地區因都市計畫公告實施,考量變更後可建築用地與農業用地使用性質不同調整地價,調幅次高為觀音區(3.09%),為草漯1、3、6單元重劃區開發接近完工按開發期程反映地價,其次為桃園區(2.84%),係為小檜溪及桃合福林重劃區分別參酌實價登錄價格及按開發期程調整地價。

110年公告土地現值調整情形資料,地政局會在110年1月1日正式公告,民眾可從當日上午8點開始,在桃園市政府地政局網站(地政資訊服務網)或桃園住宅及不動產資訊桃寶網查詢。

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觀看全文 石清煌 於 2020.12.17 發表

住展:每坪逾200萬豪宅 北市大安區最多 極小 | | | | 極大

住展雜誌統計,台北市每坪成交價達新台幣200萬元以上的一線豪宅共有10處,又以大安區3處最多,大安區穩坐北市豪宅區塊之王。

住展統計,台北市近10年每坪成交價超過200萬元的一線豪宅共有10處,其中,大安區共3處最多,信義區與松山區各有2處,中山、中正與士林區各有1處。

住展雜誌研發長何世昌透過新聞稿表示,大安區仍是北市豪宅區塊之王,富豪買房認同度最高,地位難以撼動。

觀察豪宅行情,何世昌說,位在大安森林公園第一排的元利信義聯勤為全國豪宅之王,在2018年創造每坪299萬元高價。松山區則是近年大黑馬,松山區內的華固名鑄、潤泰敦峰最高成交價來到每坪約225萬元,雖然價位略低於信義計畫區,但未來豪宅推案量跟信義計畫區分庭抗禮,爭坐老二位置。

何世昌指出,另一個竄起的是大直重劃區,重劃區開發逐漸成熟,環境獲得富豪青睞,西華富邦最高成交價衝到每坪292萬元。

何世昌點出近年台北市一線豪宅區有3大變化,首先,建商定錨造市成功,透過單一建案撐起價格,創造出新豪宅區例子變多。第2,有錢人對路段迷思已降低,不再只迷信傳統一線路段,建商以品牌口碑與特殊的規劃設計,反而更受青睞。

最後,頂級建商勢力換血,10大北市一線豪宅,有6個是元利建設、華固建設、潤泰新3家建商推案。老牌豪宅建商可能是品牌力減弱,或者拿不到好地塊,大位逐步被取代。

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觀看全文 石清煌 於 2020.12.17 發表

央行4大措施打炒房 限制貸款成數 極小 | | | | 極大

台北市 / 王源澤 翁乾晃 報導

為了防止房市過熱,政府這陣子動作不斷。央行昨(7)日大動作召開記者會,由總裁楊金龍親自主持,宣布四大措施要打「炒房」。鎖定法人、自然人、購地貸款跟餘屋貸款,重點就在限制放貸。房仲業者認為,政府一連串的動作確實能有效讓交易量下降,而建商更是直說政府下手太重。

央行7日,罕見發布臨時記者會通知,更由總裁楊金龍親自主持,宣布4大限制措施,包括公司法人第一戶,貸款成數限制為6成,自然人第3戶限制為6成,購地貸款限貸6.5成,更首次把餘屋貸款也納入,最高貸款成數僅限5成,另外不管是自然人或法人,寬限期規定也大幅變動,不分區域,即刻生效。

央行總裁楊金龍說:「我覺得這一波還算是溫和,經過週延的討論以後,我們提出這個方案,來由理事會來追認,我想應該是很合適的。」這次的目的是要溫和停漲,在央行出手之後,金管會也立刻跟進,宣布啟動不動產專案檢查,將央行相關的審慎措施,納入檢查重點,要健全銀行業務,鄉林集團董事長賴正鎰說:「我們一直跟政府建議,要尊重市場機制,昨天的這顆原子彈,將會對房地產帶來衝擊。房仲業者張旭嵐說:「很明顯的,在最近這一陣子,應該整體的買氣就會明顯趨緩。」中小型投資客影響大,量會縮,不過房仲業者也分析,這一波緩漲策略,自住客受到的影響不大,央行要讓房市降溫,也讓台灣離實踐居住正義,更進一步。

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觀看全文 石清煌 於 2020.12.08 發表

台鐵地下化助攻 高雄這兩站房價衝上2字頭 極小 | | | | 極大

高雄鐵路地下化2018年底正式啟用,從左營至鳳山沿線,除了把現有的高雄車站、鳳山車站及左營舊城車站等3站地下化,並新增及復設了7個站點,共計有10個通勤車站,各站建築設計新穎,站點密集繞行於市中心,串連各區之間的交通便利性,形成捷運網絡的一環,成為周邊居民上班就學的通勤選擇之一。

躋身地下化站點中的房價領先群

台灣房屋統計2018年至今,高雄鐵路地下化10個車站的周邊房價變化,其中以「內惟站」漲幅最高,每坪單價從18.4萬上揚至23.8萬,漲幅達29%;隔一站的「左營舊城站」同樣響起明顯漲聲,從18.9萬爬升至21萬,兩站不僅從完工起連漲二年,價格更一舉從1字頭衝上2字頭,躋身地下化站點中的房價領先群。

台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚表示,「內惟站」位於內惟社區與美術館特區外環區間,過去因鐵軌分割成左右兩區,形成東邊新重劃區高樓林立、西邊則為低矮舊住宅聚落的對比畫面,房價發展兩樣情,往翠華路一側多為20~30年以上透天公寓,另一側的馬卡道路屬於美術館特區外環,新大樓建案多,房價約2字頭起跳。左營舊城站今年5月打通新莊一路與勝利路後,也大幅縮短了舊城區至巨蛋商圈的距離,並使大左營鬧區得以整合串聯,吸引各大建商鎖定舊城南門一帶推出新案。

蔡志揚並指出,台鐵捷運化的設置,讓周邊居民多了一項通勤工具選擇,以尖峰時刻從「內惟站」搭乘至「高雄車站」來看,車程約10分鐘,比騎車、開車節省約5~10分,交通機能提升,相對也優化了周邊住宅的評價。目前受限地下化綠廊道工程,部份車站外圍仍受工程圍籬隔阻,但不影響搭乘,未來綠廊道完工、完整縫合新舊社區,區域房市受惠更深。

新設站點 「科工館站」漲近三成最亮眼

觀察四個新設車站,包含「正義站」、「科工館站」、「民族站」、「美術館站」,四站房價表現皆呈正向成長,漲幅最低者為「美術館站」的10%,漲最多的則是「科工館站」達27%,每坪均價從13.4萬上揚至17萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,交通建設是挹注房市發展的一大利多,尤其是原本就沒有捷運、輕軌等軌道行經的社區,受惠更明顯,因為四個新設站無捷運經過,如今有火車可通勤,單日旅運量都超過千人次,交通便利性提升,生活機能大躍進,因此帶動房價補漲。

其中,科工館有廣大綠地資源及教育資源,周邊1公里範圍就有至少8間國中小,包括明星學校正興中小學、樹德家商、高應大等,充滿濃厚文教氣息。且鄰近果菜批發市場及量販店,生活機能完備,軌道運輸讓交通動能更強,吸引許多首購與換屋族進駐,也刺激建商積極獵地推案,帶動房價連二年上揚,未來輕軌C30站開通,讓此區價量表現將更可期。

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六都11月房市交易量 年增高達25% 極小 | | | | 極大
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            <td align=觀看全文 石清煌 於 2020.12.02 發表

【中捷買房攻略1】6都房價台中夯爆 北屯區2年大漲4成最猛 極小 | | | | 極大
「機廠特區」與「單元12」重劃區建商推案量高達39件,預計將有超過1萬戶入住。
「機廠特區」與「單元12」重劃區建商推案量高達39件,預計將有超過1萬戶入住。

據統計,台中市10月交易量是六都中唯一月增且年增的都會區,而交易量成長的原因包括建案交屋挹注,再加上近期台商回流,就業機會增加,為台中市帶來不少剛性買盤。而台中捷運綠線將於年底通車,北屯區成為交易熱點,新推案房價相較於2年前已成長近4成。

受疫情影響,各國政府實施寬鬆貨幣政策,而房貸利率也跟著調降,今年第2季全國房貸負擔率為34.64%,較去年同季減輕1.42%,是2016年以來負擔最輕的一年。房貸變輕,但房價卻是驚驚漲,其中六都房市又以台南市與台中市最熱。據統計,全國住宅價格指數為105.39,較前一季微幅上升0.67%,而台南市較前一季上升1.31%、台中市則是1.19%,其餘四都升幅都在1%以內。

以9月建物買賣移轉棟數觀察,六都較去年同期都有雙位數幅度的成長,其中台中市增加了54.6%,六都中買氣最旺盛。相對於去年1月至9月,台中今年房市交易價量持續成長,顯示市場剛性需求強勁,有穩定購屋需求。

分析建物買賣移轉棟數的數據,交易量最多的3個區域,仍然是台中市的「三屯」地區:北屯、西屯與南屯區。其中,北屯區以突破5,000棟的交易量,拿下成交量第1名,年成長14.5%,代表該區仍保持穩健動能。緊追在後的是1至9月份成交量4,601棟的西屯區,以及2,834棟的南屯區。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,台中市10月交易量再創104年12月房地合一稅輕稅末班車以來新高,也是六都中表現最好的縣市,而交易量成長的原因為西屯區、北屯區、南屯區有部分建案交屋挹注,再加上近期台商回流,就業機會增加,為台中市帶來不少剛性買盤。此外,台中捷運綠線也預計於年底通車,利多不斷的情況下,帶動台中房市熱度。

有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析,近年北屯人口移入數持續增加,連香港人都愛揪團來北屯買房。
有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析,近年北屯人口移入數持續增加,連香港人都愛揪團來北屯買房。

在地經營19年的有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析,近年北屯人口移入數持續增加,從周邊小學爆滿、校舍不夠用,即可知人口激增的盛況。「就連香港人也愛買北屯的房子,疫情前還會揪團來看房,一方面對他們來說房價很便宜,一方面還有捷運即將通車的優勢,對習慣搭地鐵的香港人而言,相當具有吸引力。」

為何北屯近期這麼熱門?林志雲解釋,主要是此區有兩大重劃區,建商推案量高達39件,以松竹路為中心,往北屬於「捷運機廠特區」,往南則是民辦重劃區「單元12」,加上又有三大捷運站:北屯、舊社與松竹站貫穿其中。

業者分析,近年來建案都訴求低總價,平均2房總價落在800萬、3房約1,200萬元,除了吸引首購族,也不乏有以投資為目的的客戶。機廠特區與單元12重劃區客群分成兩種:一是周邊居民換房或青年首購,像是潭子、豐原、太平、大里地區的民眾也都喜歡來這裡看房;二是市區排擠效應,而北屯房價相對親民,可以換取更多居住空間,加上交通也方便,因此選擇在此置產居住。

109年前三季台中市前十大交易熱區

資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團彙整。
資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團彙整。

篩選條件:

  1. 交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。

  2. 建物型態:住宅大樓、華廈、公寓、套房。

  3. 主要用途:住家用、住工用、國民住宅。

  4. 排除屋齡兩年以下、一樓及親友間等特殊之成交資料。

  5. 烏日區109年較多世界之翼物件交易,故當年度平均房價較高。

註:實價登錄資料統計至109年8月。

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觀看全文 石清煌 於 2020.11.27 發表

〈房產〉大直豪宅前三季交易大增45.8% 成交值創五年同期新高 極小 | | | | 極大

今年市場游資充沛,高端買方購買力增強,提升指標地段豪宅交易量,今年前三季大直豪宅交易共 35 筆,跟去年同期相比量增 45.8%,總交易金額 64 億,是近五年前三季最大交易規模。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,大直為台北市豪宅林立的地段,部分豪宅具水岸景觀,且豪宅屬性多元,頗受高端買方青睞,今年高資產族群手握大筆資金挺進不動產,指標地段豪宅成主力標的。

近五年大直豪宅前三季交易,2016 年房地合一上路當年僅交易 7 筆,可見市場深受打房衝擊,不過隔年交易量立刻攀升至 22 筆,且接連兩年同期都有 20 筆以上交易,今年總交易規模最大,累計達 35 筆,總銷金額 64. 億元,平均每筆交易 1.8 億元,平均單價每坪 127 萬元。

郎美囡分析,從今年平均單價及總價觀察,房價並未因房市升溫而拉高,顯見買方對價格仍有堅持,此外,大直除了有像西華富邦等大型豪宅社區,也有不少總戶數不到 50 戶的小型豪宅社區,吸引偏好住戶單純、環境清幽的買方。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,受惠貨幣寬鬆及低利帶動,今年下半年房市交易價量俱增,市場資金動能強勁,尤其高端買方購買力提升,豪宅市場交易穩中求進。



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觀看全文 石清煌 於 2020.11.27 發表

綠能屋頂賺外快 今年申請增2成 極小 | | | | 極大

新北市推動綠能屋頂全民參與計畫,只要30坪大屋頂,每年能為社區或工廠帶來5000元以上收入,去年吸引43處民間案場參與,市府今年續推,有意願件數再增加50處,將由市府統一媒合光電業者,今年也開放業者自行尋找案場,增加業者投資意願。

新北市府去年起盤點有意願在屋頂設置太陽光電發電設備的工廠及住宅,民眾也能向市府提出意願書,由市府協助媒合光電系統業者裝設,以每度5元賣給台電計算,除有北部15%加成,綠屋頂計畫還能再加3%。

市府去年募集到43處有意願的民間屋頂,至今已完成3處裝設,以30坪屋頂計算,社區管委會每年可多增加5000到6000元收入,除有長達20年穩定售電收入,也有隔熱降溫效果。其餘案場持續規畫施作中。

新北市府今年持續蒐集民間意願,至今已有50處向市府表達願意裝設綠能屋頂,較去年踴躍。

新北市經發局指出,若是單一社區或工廠的屋頂面積不大,發電效益並不高,市府盤點全部案場後,以團購形式媒合光電業者,有足夠的發電量,才能提高業者投資意願。

經發局說,去年43處評估總發電量可達2.1MW(百萬瓦),今年的50處約可達2.8MW。雖民眾意願踴躍,但北部日照比南部少,業者投資成本比較高,新北市經發局也將中央補助3%給各縣市政府費用,直接回饋給業者。

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觀看全文 石清煌 於 2020.11.05 發表

實品屋能賣1億?彰化人闊氣出手…原因曝光 極小 | | | | 極大

彰化富豪出手買七期實品屋!根據最新實價揭露,大陸建設投資興建的台中七期豪宅「宝格」,今年8月中間樓層18樓以總價1.82億元售出,每坪達92萬元,創今年台中豪宅最高價,也是實價登錄以來,台中第二個登上9字頭的豪宅社區,買家為彰化鹿港王姓富豪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,一般豪宅高樓層因為景觀遼闊,隱密性高,因此高樓單價在社區也名列前茅,且最高單價多半是頂樓戶,具定錨作用,中低樓層不易改寫交易紀錄。

宝格樓高39層,最高價原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬元,這次中間樓層18樓戶刷新單價紀錄,令人訝異。觀察實價登錄備註欄,該戶為實品屋,總價包含了裝潢、傢俱費,因此單價衝高,不過,宝格交易再寫高價紀錄,也印證今年台中豪宅市場熱度。

張旭嵐指出,自美中貿易戰引發台商返國投資之後,國內豪宅買氣就漸展活力,加上今年利率下探、貨幣貶值,更促使富人積極調整資產配置,把錢投入房地產市場,進而讓指標性豪宅交易升溫。

台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜表示,中部地區的中彰投雲等縣市,是台灣傳產重鎮,潛藏許多隱形富豪,這些作風低調的客群,一直以來都是台中豪宅的重要買盤。 

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觀看全文 石清煌 於 2020.11.05 發表

〈房產〉疫情淡化 全台七都6月房市交易量年增三成 極小 | | | | 極大

大型房仲業者統計全台七大都會區門市交易量顯示,疫情對房市影響已淡化,6 月房市延續 5 月交易熱度,較 5 月成長 10%,年增幅則高達三成,顯示因疫情壓抑且觀望的買氣回籠,6 月在疫情穩定狀況下,加上國內房貸利率創史上新低,剛性購屋需求不減。

依永慶房產集團研展中心統計,與 5 月相比,全台七大都會區門市交易量均增加,除了高雄月增 4% 外,其餘六大都會區成長均超過一成,台北、新北、桃園分別量增 12%、10% 與 20%,而新竹與台中均成長 13%,台南量增 11%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,如與 2019 年同期相比,全台七都會區交易量較去年同期成長 30%,除了台南與高雄成長 19% 與 23% 外,其餘五大都會區交易量都增加超過三成,其中,台北增加 31%,新北成長 37%,桃園量增 33%,新竹增加 38%,台中成長 32%,顯示疫情對房市的影響已淡化,房市旺季仍旺。

謝志傑指出,房仲業受民眾出價、付斡意願較 5 月提升,對於價格認知也轉趨合理,大幅砍價的狀況不復見,而屋主售屋心態也相對軟化許多,讓價意願提升,也增加了成交機會,讓 6 月房市交易量表現亮眼。

謝志傑補充,不僅是首購、換屋等剛性需求出籠,近期發現長期置產買盤也趁機進場,帶動一般住宅與中高總價產品交易量增加,除了自住需求外,全球貨幣寬鬆與低利率的狀況下,將錢放在銀行只會愈放愈薄,高資產族群重新思考調整資產配置,藉由投資實質資產來保值,房地產就成為置產首選,擇優進場。

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觀看全文 石清煌 於 2020.07.01 發表

實價登錄新制上路!申報有「三大疏失」最高有15萬罰款 極小 | | | | 極大
▲隨著國內疫情趨緩,近期房市也隨之解封。(示意圖/台灣房屋提供)

今(1)日起有諸多新制上路,其中包含「實價登錄2.0」。專家提醒,實價新制上路,如果「資訊不實」、「價格不實」、「延遲申報」都將會被罰錢,甚至可能會有刑事責任。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,新制施行後,除了關係人交易、特殊交易等要揭露,未涉及價格的資訊,包括格局是幾廳幾房、車位的價格、坪數、類型、數量,編號和所在樓層,也都得據實以告,若資訊不實,三房兩廳登錄為兩房一廳,或是車位為「坡道機械」,登錄成「坡道平面」,也都不行;經限期改正而未改正者,罰6千到3萬。

張旭嵐表示,過去也曾有案例,買方為求提高貸款金額,刻意作價,將交易價格灌水,或把裝潢費、仲介費、地政士服務費、相關稅費或傢俱家電都含在總價內,若新制上路後,買價有包括其他費用時,都要求勾選載明,責任歸屬仍在買賣雙方,申報價格不實,將直接受罰3至15萬,如果是涉及偽造文書,惡意使公務員登載不實,還會觸及刑責。

張旭嵐指出,過去不乏買賣雙方合意作價,卻讓地政士擔下受罰風險,新制登錄責任回到「買賣雙方」,交易申報的成交價格有誤時,便是直接向雙方開罰,這麼一來,就把「價格不實」的受罰責任,從過去的是地政新聞稿士、仲介業者,回歸買賣雙方,目的就是讓核實申報的壓力落在買賣雙方,達到互相牽制的效果,減少作價可能性。

張旭嵐說,舊制的實價登錄可於移轉後30日內辦理,因此過去從交易到實價揭露在網站上的資料,大多落後2到3個月,無法即時反映行情;新制改為買賣移轉登記送件同時要附上實價登錄申請書,若接獲限期申報通知書次日起 7日內仍未申報,且買賣案件所有權已移轉,則恐開罰3至15萬。

張旭嵐強調,新制上路,價格揭露可望提早1個月,將能提供民眾更即時的價格參考依據;雖然責任回歸買賣雙方,但忙碌或不諳流程的民眾仍可委託地政士代為處理申報事宜,避免登錄的遺漏或錯誤;但如果申報價格不實,責任歸屬仍在買賣雙方。

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觀看全文 石清煌 於 2020.07.01 發表

危老持續夯 北市商業區透天高價成交 極小 | | | | 極大

危老政策持續帶動北市透天出現高價的交易,根據最新北市實價資料顯示,台北市的商業區透天又有高價的實價交易,包括萬華區康定路上有筆地坪65.64坪的商業區透天厝,實價出現2.04億元的高價行情,另外長安東路上同樣商業區的透天厝,也分別成交9450萬元與9170萬元,另外中山區的遼寧街也有老宅的2樓,土地持分成交1950萬元,備註則載明危老改建案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老政策的容積獎勵加上百分百整合後,可以免於走都更流程等特性,的確讓市中心一些老舊住宅有重生的機會,不過礙於開發效益與整合難易度等問題,還是以大土地持分的舊透天、平房與商業區的土地效益最高,因此可發現實價有些透天厝的交易產生。

實價資料顯示,台北市的康定路141至150號有商業區土地的透天厝,成交總價2.04億元,是有實價以來康定路成交的第二高價,由於該區已經不屬於西門町最熱鬧的商圈,買方可能看好商業區的高容積與危老的改建效應,因此高價購入65.64坪地坪的舊透天。

北市舊透天具備開發改建效應

另外還有兩筆商業區的舊透天,土地面積約40.84坪與39.63坪,成交總價9450萬元與9170萬元,地址則是同路段的長安東路一段91至100號,該路段同樣屬於商業區的土地,研判買方也是著眼於土地的開發效益,兩筆透天合計土地就有80坪的規模,而且該路段也屬於台北市精華區的市中心,具備開發改建效應。

同樣屬於開發型的買賣還有一筆遼寧街201巷1至10號的建物,土地持分8.47坪,成交總價1950萬元,備註直接載明為危老改建案。

曾敬德表示,危老改建的時程獎勵落日前,市場的確出現一波整合潮希望可以搶到資格,尤其是有些整合可能差臨門一腳的,危老政策的確讓部分的整合加速,不過目前還是以透天與三層樓以下的建物較為受惠,一般四五層樓公寓難度仍相當高。

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觀看全文 石清煌 於 2020.06.09 發表

台灣房價居高不下 青年買屋苦等時機 極小 | | | | 極大

台北市 / 連珮貝 徐弋桓 宋佾璋 報導

很多人都以為這一波疫情會導致房價下修,重演17年前SARS風暴的情景,準備進場購屋,但幾個月觀察下來,台灣的房價不但沒有下修,某些區域買氣還升溫!到底為甚麼?2019年台灣的房價所得比排名全球第三,讓很多年輕人大喊吃不消,想要買屋到底何時出手,該注意什麼?今天的真相急先鋒。

穿著白襯衫跟著仲介看屋,看著空屋想像著未來家的模樣,工作20幾年存了筆錢,趁著這次新冠病毒疫情爆發想要買間房。

夏先生:「預期心理就是想看說以前的SARS那時候的那種房產低下的情況,在這一次武漢肺炎發生會不會再來,但目前我們就是看了幾間,覺得說其實房價持平。」像夏先生想趁疫情期間買房的人還不少,無奈遲遲等不到跌價時機,專家分析,這回新冠病毒爆發與當年SARS的時空背景已大不相同。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮:「SARS時候是我們房價正面臨低檔的時候,也就是說,前面已經盤整十年了,又是我們第一次碰到(疫情),大家非常的恐慌,但現在這情況是高點,再經過四年的緩跌,房價在第一季不減反增,恐慌度下降不如SARS。」

現在房市和當年SARS時期相比,以利率來說,SARS時期平均房貸利率約1.968%,目前只有1.605%,第二現在資金比較充沛,再加上台商回台挹注,還有實價登錄、房地合一稅,讓投資人不容易轉手獲利。

台灣和各國相比,買房真不容易,全球房價收入比最高的是香港49.42%,第二是中國29.09%,再來就是台灣28.91%,全台房貸負擔最重的是台北市,平均收入57.11%要繳房貸,第二是新北48.01%,台中市40.16%。

法拍屋達人聶建中:「這個我都會去比價網站,每一項工水電泥作大概都比三到五家。」他是買房達人聶建中,眷村長大的他練就一身比價功夫,買來一年多的中古屋,設計師估要350萬裝修,最後自己弄80萬全部搞定,買房更是看得準看得精。

聶建中:「手邊資金不是這麼雄厚想要便宜成家這種人,當然我就建議,像你有看到這個地方算是舊房子,可以看她的未來,看他未來就是不管是都更或未來的改建的題材,只要像這種老式公寓,他一定有地地換算未來的價值是非常高的。」

聶建中更分享的五四三原則,50戶以下不要買都更不易談妥,週邊新成屋40萬以下不要買代表這邊地不值錢,最好鎖定30年以上房子才有機會改建,要讓年輕人有機會買房,政府到底該怎麼做?

房仲全聯會榮譽理事長李同榮:「空屋稅、空店稅也好都無效,那這一些都都是麵包,真正問題是麵粉,麵粉就是土地,所以土地大家比較不敢去動,然後因為動腦就很動干戈,包括利益團體包括什麼,但是動這些稅大家比較有感覺上比較有感,是比較討好選民,但是是無效的。」

專家研判,疫情後房市還會出現小陽春,想要買屋脫離無殼蝸牛,只能往蛋白區多多比較。

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觀看全文 石清煌 於 2020.06.09 發表

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總價   7348萬
地區 嘉義市|西區
格局 0房0廳0衛
坪數 209.93
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總價   1385萬
地區 嘉義市|西區
格局 0房0廳0衛
坪數 48.4
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石清煌 E-mail:dajiangstone@yahoo.com.tw
服務電話:05-2810959 手機號碼:0932-789072 服務地址:嘉義市八德路164號(美的幼稚園旁)
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